Determinants of Housing Prices in Germany: Assessing Linear and Nonlinear Impacts of Selected Factors.

Abstract

This thesis examines the macroeconomic and financial determinants of real house prices in Germany, with an emphasis on how financing conditions shape housing-market dynamics in both linear and nonlinear ways. The empirical design follows a two-stage strategy that separates long-run equilibrium relationships from short-run shock transmission. In Stage 1, ARDL models are used to test for cointegration between real house prices and key fundamentals, including rents, mortgage credit, inflation and unemployment, while controlling for financing costs measured by the 10-year government bond yield. The baseline results show a stable rent–price linkage and a robust negative financing-cost channel, with mortgage credit affecting house prices mainly through lagged adjustments. A set of robustness checks strengthens these findings. Replacing the long-term yield proxy with the ECB mortgage lending rate for house purchase (Mortgage Rate Index, MRI) preserves the negative effect of borrowing costs. Adding a household debt stock measure (debt-to-GDP) does not materially alter the core relationships and provides limited incremental explanatory power at the quarterly frequency. Stage 1 further applies a NARDL specification to test for asymmetries. The evidence indicates that interest-rate tightening has a markedly stronger impact on real house prices than loosening, while nonlinearities in the credit channel are weaker. In Stage 2, a TVP-VAR framework tracks how the short-run effects of financial shocks evolve over time. Interest-rate shocks reduce housing-price growth, and the transmission becomes substantially stronger in recent tightening periods. Stock-price shocks display a more time-varying pattern, with larger positive responses after 2020. Overall, the results suggest that German house prices are shaped by a stable long-run rent–price relationship and a robust financing-cost channel, but the strength of financial transmission is nonlinear and regime-dependent. These findings are relevant for policy discussions on housing-market resilience under financial tightening when direct macroprudential indices are not readily available at quarterly frequency.

Tato disertační práce zkoumá makroekonomické a finanční determinanty reálných cen rezidenčních nemovitostí v Německu se zvláštním důrazem na to, jak podmínky financování formují dynamiku trhu s bydlením v lineárním i nelineárním rámci. Empirický přístup je založen na dvoustupňové strategii, která odlišuje dlouhodobé rovnovážné vztahy a krátkodobý přenos šoků. V první fázi jsou pomocí modelů ARDL testovány kointegrační vztahy mezi reálnými cenami bydlení a klíčovými fundamentálními proměnnými, mezi něž patří nájemné, hypoteční úvěry, inflace a nezaměstnanost, přičemž podmínky financování jsou zachyceny desetiletým výnosem státních dluhopisů. Základní výsledky ukazují stabilní dlouhodobý vztah mezi nájemným a cenami bydlení a robustní negativní vliv nákladů financování, zatímco hypoteční úvěry ovlivňují ceny bydlení především se zpožděním. Tyto závěry jsou dále potvrzeny řadou testů robustnosti. Nahrazení dlouhodobého výnosu hypoteční sazbou na nákup bydlení publikovanou ECB (Mortgage Rate Index, MRI) zachovává negativní efekt nákladů na úvěrování. Zahrnutí ukazatele zadlužení domácností ve formě poměru dluhu k HDP nemění hlavní vztahy a přináší pouze omezenou dodatečnou vysvětlující schopnost na čtvrtletní frekvenci. V rámci první fáze je dále aplikován model NARDL za účelem testování asymetrií. Výsledky naznačují, že zpřísnění úrokových sazeb má výrazně silnější dopad na reálné ceny bydlení než jejich uvolnění, zatímco nelinearity v úvěrovém kanálu jsou slabší. Ve druhé fázi je využit model TVP-VAR ke sledování časově proměnlivých krátkodobých účinků finančních šoků. Úrokové šoky vedou k poklesu tempa růstu cen bydlení, přičemž jejich přenos se v nedávných obdobích zpřísňování výrazně zesiluje. Šoky na akciovém trhu vykazují časově proměnlivý charakter s výraznějšími pozitivními odezvami po roce 2020. Celkově výsledky naznačují, že ceny bydlení v Německu jsou formovány stabilním dlouhodobým vztahem mezi nájemným a cenami bydlení a robustním kanálem nákladů financování, avšak síla finančního přenosu je nelineární a závislá na režimu. Tyto závěry jsou relevantní pro diskusi o odolnosti trhu s bydlením v podmínkách finančního zpřísňování, zejména v situacích, kdy nejsou k dispozici přímé čtvrtletní ukazatele makroobezřetnostní politiky.